En kommersiell pantesikret sikkerhet er en type pantesikret sikkerhet som er dekket av et kommersielt pantelån. Kommersielle pantesikrede verdipapirer er delt inn i to hovedkategorier: hele lån og andelsbevis. Hele lån er den vanligste typen CMBS og er vanligvis verdipapirisert av kanallångivere. Deltakerbevis er en mindre vanlig type CMBS og er vanligvis verdipapirisert av livsforsikringsselskaper.
Hovedforskjellen mellom kommersielle pantesikrede verdipapirer og andre typer pantesikrede verdipapirer er at kommersielle boliglånssikrede verdipapirer vanligvis brukes til å finansiere kommersielle eiendomsprosjekter, for eksempel kontorbygg, kjøpesentre eller varehus. Derimot brukes andre typer pantesikrede verdipapirer, for eksempel boliglånssikrede verdipapirer, til å finansiere boligeiendomsprosjekter, for eksempel eneboliger.
Kommersielle pantesikrede verdipapirer utstedes vanligvis av spesialforetak, som er juridiske enheter opprettet med det formål å utstede verdipapirene. Spesialenheten kjøper kommersielle boliglån fra långiverne og pakker deretter lånene inn i verdipapirer, som deretter selges til investorer.
Investorer i kommersielle boliglånssikrede verdipapirer mottar periodiske betalinger av renter og hovedstol fra spesialforetaket. Utbetalingene bestemmes av kontantstrømmen fra de underliggende kommersielle boliglånene. Når et lån er tilbakebetalt, brukes inntektene til å tilbakebetale investorer. Hvis et lån misligholdes, kan spesialforetaket bruke sine reserver til å foreta betalinger til investorer, eller investorene kan motta betalinger fra sikkerheten, som typisk er eiendommen som finansieres av lånet.
Kommersielle pantesikrede verdipapirer er vanligvis vurdert av kredittvurderingsbyråer, som Standard & Poor's og Moody's. Rangeringene varierer fra AAA, som er den høyeste vurderingen, til D, som er den laveste vurderingen. Vurderingene tar hensyn til kredittkvaliteten til de underliggende lånene, strukturen til verdipapirene og den finansielle styrken til spesialforetaket.
Kommersielle pantesikrede verdipapirer er en type
Hvordan fungerer en CMBS?
En CMBS er et verdipapirisert lån som brukes til å finansiere kommersielle eiendommer. Lånet kommer vanligvis fra en bank eller annen finansinstitusjon og selges deretter til investorer i form av obligasjoner. Obligasjonene brukes deretter til å finansiere kjøpet av eiendommen.
CMBS-markedet er relativt nytt, men det har vokst raskt de siste årene. CMBS-lån er attraktive for investorer fordi de gir høyere avkastning enn andre typer obligasjoner, og de er også attraktive for låntakere fordi de tilbyr lavere rente enn tradisjonelle lån.
Strukturen til et CMBS-lån er lik strukturen til et pantesikret verdipapir (MBS). Lånet er delt inn i flere transjer, som hver har forskjellig rente og nedbetalingsplan. Seniortransjene, som har de laveste rentene, tilbakebetales først, etterfulgt av juniortransjene.
Betalingene på et CMBS-lån gjøres av eiendomseieren, og lånet er vanligvis verdipapirisert med pant i eiendommen. Eiendommen er også typisk taksert av en tredjepart for å sikre at den er verdt minst lånebeløpet.
CMBS-lån er vanligvis fem til syv år lange, og de kan brukes til å finansiere både nybygg og eksisterende eiendommer. Hvor lenge er et CMBS-lån? Et CMBS-lån har vanligvis en løpetid på 10 år. Den faktiske lengden på lånet kan imidlertid variere avhengig av de spesifikke betingelsene i låneavtalen. Er CMBS-derivater? Ja, CMBS-derivater er en type finansielt derivat. Et CMBS-derivat er et verdipapir hvis verdi er utledet fra ytelsen til et sikkerhetsstillt pantesikret verdipapir (CMBS). En CMBS er en type pantesikret sikkerhet som er sikret av en pool av pantelån på kommersielle eiendommer.
Hvordan fungerer en CMBS-transaksjon?
En CMBS-transaksjon er en type verdipapirisering der en pool av boliglån samles og selges som verdipapirer til investorer. Inntektene fra boliglånsbetalingene brukes til å betale investorene.
Lånene kommer vanligvis fra kommersielle banker, og selges deretter til et spesialforetak (SPV), som er en type enhet opprettet spesielt med det formål å holde lånene og utstede verdipapirene. SPV er vanligvis strukturert som en trust, og verdipapirene den utsteder kalles collateralized mortgage obligations (CMOs).
Trusten selger CMO-ene til investorer i et offentlig tilbud, og inntektene brukes til å kjøpe boliglånene fra opphavsmannen. Opphavsmannen kan beholde noen av lånene i bassenget som "skin in the game", eller det kan selge dem alle til trusten.
Lånene i poolen kan være av ulike typer, som for eksempel regulerbare boliglån (ARMs) eller fastrente boliglån, og de kan ha ulik løpetid. De ulike lånetypene er delt opp i "transjer", der hver transje har sin egen rentesats og forfallsdato.
Utbetalingene fra lånene brukes til å betale renter og avdrag til investorene i de ulike transjene. Rekkefølgen betalingene foretas i, bestemmes av strukturen til CMOene.
I en typisk CMBS-transaksjon beholder opphavsmannen servicerettighetene til lånene, noe som betyr at den fortsetter å samle inn de månedlige boliglånsbetalingene og overføre dem til trusten. Servicegebyret er typisk 0,25 % av den utestående lånesaldoen. Er CMBS-lån regressløse? Ja, CMBS-lån er vanligvis ikke-regresslån. Dette betyr at låntaker ikke er personlig ansvarlig for tilbakebetaling av lånet dersom eiendommen selges eller utlegges. Långiveren kan bare samle inn fra inntektene fra salget eller foreclosure.